Investir em Orlando

         É sempre assim, semana de entrega de propriedades de reforma e ou Design e Decoração eu perco o sono no meio da noite. Ansiedade? Definitivamente. Mas é uma ansiedade boa. Estou ansioso para ver o apartamento dos meus clientes prontos antes da chegada deles na Segunda-feira. Foram 3 meses de reforma de um apartamento comprado por eles, que pertencia a um banco. Depois dos últimos detalhes, colocarei aqui no blog a reforma, do começo ao fim. Mas antes gostaria de falar um pouco sobre os imóveis e sobre os preços dos imóveis em Orlando, onde trabalho de corretor e designer.

            Eu não sei qual é a propaganda que o governo brasileiro faz dos EUA no Brasil, mas acredite, os EUA não está "quebrado" ou "falido" e as coisas aqui não custam mais "preço de bananas" como aconteceu logo após a crise de 2008. Em 2008, como toda pessoa informada sabe, os EUA passaram por uma crise igual ou talvez pior que a de 1929 (eu acredito que a de 1929 foi pior). Todos os setores da economia sofreram. Eu, que sou bom de ver o bonde passar (porque muita gente nem sequer vê), aproveitei a oportunidade e vim pra cá em 2009. Naquela época, o dólar era baixo (1,60!!) e eu consegui pagar boa parte da minha faculdade, comprar carro, etc.

            No entanto, não pude subir no bonde propriamente dizendo. Como assim? Se eu tivesse tido dinheiro para investir naquela época, hoje estaria milionário e porque? Porque os imóveis chegaram a custar 30% dos valores de 2007. Uau!? Sim...e quem conseguiu "enxergar", e tinha dinheiro (não era o meu caso) comprou e se deu bem, aliás, se deu MUITO bem. Os que ficaram com a moeda "enterrada" com medo de gastar ou perder, hoje têm a moeda (ou não?), mas aqueles que investiram tiveram suas moedas multiplicadas assim como o milagre da multiplicação dos pães.

            E agora ainda dá? Sim, ainda é um bom negócio em vista dos baixos valores e das perspectivas de recuperação à frente. Mas os valores dos imóveis subiram desde 2011, onde houve a maior baixa.

            O fato é que eu recebo MUITOS emails todos dias de clientes interessados em comprar um imóvel em Orlando. Hoje mesmo olhei na caixa de emails. Em um mês, foram 1041 emails! Sem contar os salvos nas pastas de clientes. Quase a metade deles são de prospectivos clientes que desejam adquirir algo entre 40-80 mil dólares para "investimento". Estes aprenderam como pesquisar os imóveis em sites americanos e até me enviam os links dos imóveis que gostariam de investir. Cada vez que eu vejo estes imóveis minha testa se franze e por quê?

                Quando vemos imóveis muito baratos, seja no Brasil ou nos EUA é preciso ter cautela. Pergunte-se "Porque este imóvel custa tão barato? Onde se encontra um imóvel de 50 mil reais hoje em São Paulo, por exemplo? Segundo o que eu sei, talvez em uma favela ou uma periferia perigosa. Quem pensaria em comprar um imóvel assim no Brasil "para investimento"? Acha que poderia ter um bom inquilino comprando um imóvel destes? Aqui não é muito diferente. Há corretores brasileiros na cidade que venderão esses imóveis dizendo que são ótimos em ótimas localizações, mas querido leitor, isso é MEN-TI-RA. Um imóvel de 50 mil em Orlando é em uma área de extrema pobreza e perigosa. Que tipo de inquilino aluga uma casa assim em um lugar assim? Geralmente alguém que tem péssimo histórico de crédito, talvez nem emprego tenha e pode possuir um monte de filhos. Qual a probabilidade deste cliente ficar inadimplente? Qual a probabilidade de um juiz colocar ele com as crianças na rua por falta de pagamento do aluguel de um imóvel que pertence a um "investidor" estrangeiro? Aí o investimento se torna uma grande dor de cabeças...

Este complexo de apartamentos aparentemente agradável tem
apartamentos à venda por USD 60,000.00
No entanto, mês passado, 17 carros neste local foram arrombados 
em apenas um final de semana!

            Em 2011, o ano em que imóveis chegaram ao máximo da desvalorização era possível comprar um bom imóvel por 100 mil dólares em um lugar razoável. Uma casa de 3 quartos, 2 banheiros, 2 garagens e até uma piscina em um bairro seguro, residencial de classe média americana. No entanto, hoje, quase 3 anos depois, este mesmo imóvel custa 200-250 mil dólares. Desde 2011 houve uma recuperação do mercado. E esta recuperação veio a cavalo, ou seja, mais rápido do que todos esperavam. É preciso contratar um corretor que saiba o que está vendendo e que realmente se importe com o cliente, pois há, acredite, aqueles que só pensam na comissão.

            Aliás, lembro de ver o Obama na televisão dizendo que o mercado demoraria 10 anos para se recuperar e não é que ele estava certo? Até 2017 é prevista uma recuperação de mais 30% do valor dos imóveis e neste ano, os imóveis custarão praticamente a mesma coisa que custavam em 2007. Por isso, ainda é uma boa hora para investir. Se alguém tem os recursos, mas está "pensando" em investir daqui 1 ou 2 anos nos EUA, saiba que comprará algo 20% inferior do que compraria hoje com o mesmo dinheiro ou gastará 20% a mais para adquirir o mesmo imóvel (multiplicado por 2,50 ou até mais...).

Veja que em 2013 os imóveis subiram 9.83%
Este artigo aqui mostra que em 2017 os valores de antes
da crise serão provavelmente atingidos

            Outro desejo dos prospectivos clientes brasileiros é comprar um imóvel por 100 mil em um bairro com boas escolas. Isso é quase impossível e vou explicar o por quê. Cinquenta e um por cento (51%) do IPTU nos EUA vai para a escola do bairro. Não é possível morar em um bairro e colocar os filhos na escola do bairro melhor. Portanto, escola pública nota A tem em bairros nota A que não possuem casas de 50-100 mil. Casas de 100 mil dólares encontramos em bairros C e D que tem escolas C e D. Há possibilidade, no entanto, de encontrar uma casa de 160-220 mil em um bairro que tenha escola B, por exemplo.

            Dito isso eu ainda preciso salientar porém que já fiz 3 vendas menores de 100 mil somente este ano. Estes foram apartamentos em condomínios de locação de temporada, sem portaria. Em Kissimmee, cidade colada na Disney, há condomínios de apartamentos ou casas geminadas mais simples, de aproximadamente 20 anos de idade, feitos inteiramente de madeira, cujas diárias são inferiores a 100 dólares e que custam menos que 100 mil dólares. Mesmo assim, é preciso gastar algum dinheiro para trocar carpetes, colchões, mandar pintar e fazer alguns reparos antes de poder alugar. Em média, meus clientes gastaram 15 mil dólares para prepará-los para locação.

Quando a Denise me procurou querendo comprar um imóvel de 40 mil
precisaram algumas fotos para convencê-la que imóveis neste valor
eram muito ruins. Depois de aumentarmos o orçamento
eu encontrei este "condo" para ela em Kissimme anunciado por 96 mil.

Esta era uma foto do apartamento anunciado antes de ela reformá-lo

O apartamento depois da reforma e decoração da própria Denise.
Parabéns Denise! O imóvel já está anunciado para locação aqui
no blog. Ele fica no condominio Villas at Somerset Kissimme

Foreclosures e Short Sales

            "E as Foreclosures e Short Sale Renato, são boas coisas mesmo"? Primeiro vamos explicar o que é Foreclosure e Short Sale. Foreclosure é quando o proprietário não conseguiu cumprir com os pagamentos e o emprestador (geralmente banco), toma posse do imóvel e o revende. Short Sale é quando o banco e o proprietário entram em um acordo para vender a propriedade rapidamente por um menor valor para evitar que o imóvel entre em Foreclosure. Geralmente, um processo de compra por Short Sale, pode demorar 6 meses pois o proprietário não está totalmente quebrado e ainda vai tentar não perder o imóvel. É o pior tipo de compra, porque durante todo este tempo que se espera, perde-se outras oportunidades, os preços sobem e muitas vezes o proprietário se recupera, começa a pagar as prestações atrasadas e o imóvel sai do Short Sale.

            E Foreclosure, é bom negócio? Sim e não...Vamos fazer uma comparação. Como é o estado de um imóvel tomado pelo banco no Brasil? Geralmente as pessoas depredam o imóvel certo? O imóvel ficou fechado muito tempo, é preciso uma boa reforma. Gente...aqui é a mesma coisa! Principalmente na Flórida onde a humidade é 90% alguns desses imóveis ficaram 1 ou 2 anos com o ar condicionado desligado. Sabe o que isso significa? Se o ar condicionado voltar a funcionar (Deus ajude!), ainda é preciso trocar carpetes e às vezes, até mesmo o drywall de todas as paredes, pois os drywall  tem camadas que "afofam" devido a alta humidade. A água do ar é absorvida pelo drywall. O mofo se prolifera por todo o lugar. Isso se o proprietário não depredou o imóvel antes de sair...

Imóveis Foreclosure
Algumas das coisas que os proprietários fazem nos imóveis
antes de serem despejados...

            Um imóvel vendido pelo banco sai barato mesmo. Mas é preciso gastar para que ele fique habitável. Pode ser que ele, no final, saia um pouco mais barato do que um no mesmo local em boas condições, mas não há milagre e sim, muita dor de cabeça. Os bancos tentarão minimizar ao máximo suas perdas e a conta é a seguinte:

            Valor do Foreclosure = (Valor de mercado - Valor da reforma) x 90%

            Então, uma casa que tem valor de mercado 300 mil, a reforma custará 80 mil, o banco quer vender por 220 mil. Multiplicado por 90% (10% de desconto para atrair compradores) dá 198 mil. Aí o comprador pensa que está adquirindo um imóvel de 300 mil por 198 mil. Mas quando o reformar, este pode chegar a 278 dando assim uma economia de 22 mil. Se tudo correr muito bem. Se nada grave for descoberto. Afinal quem já fez reforma sabe que planeja-se gastar X e termina-se com 1,5x ou 2x.

            Quem geralmente procura imóveis assim são pessoas que desejam comprar uma casa nova mas não gostam dos acabamentos e da planta das casas disponíveis em bom estado no mercado. Compra uma de Foreclosure, onde o valor da reforma já foi descontado e daí faz a casa à sua maneira, com a sua cara, com os acabamentos que escolher. Isto não é possível se fazer com um imóvel que já está no valor do mercado, porque se, gastar ainda com reforma, depois não o venderá pelo preço de mercado + a reforma.  

            Este é exatamente o caso dos meus clientes atuais. Eles adquiriram o apartamento que foi tomado pelo banco por falta de pagamento. O apartamento estava 60-70 mil abaixo do valor de outros em bom estado no mesmo condomínio. No entanto, o antigo proprietário, ao sair, jogou água nos carpetes, sabotou o ar condicionado, levou portas aleatórias dos gabinetes de cozinha e banheiros, os ventiladores de banheiros, maçanetas das portas e até mesmos os controles (ou maçanetas) dos misturadores dos chuveiros. Quando entrei pela primeira vez, tive que sair rapidamente pois tive um surto por causa das minhas alergias. No entanto, meus clientes viram o potencial e sabiam que iriam gastar, mas que o imóvel ficaria exatamente como eles queriam e ainda melhor dos que os disponíveis no mercado. Me contataram, contrataram e durante 3 meses eu trabalhei na reforma e decoração do apartamento, que agora, parece novo. Acrescentando-se o valor da reforma o apartamento ainda sai mais barato que os à venda atualmente, sendo que este agora tem acabamento superior, então vale mais. O apartamento ficou impecável e está em um dos melhores condomínios de Orlando, o Reunion. Em breve, será anunciado no blog pois o casal pretende alugar para temporada também.

O apartamento na primeira vez que entrei. O antigo proprietário fez o que pôde... 
Para fabricar estas portas sob medida sem ter que trocar tudo novamente
deu um trabalho...

            Finalizando este post gostaria de salientar que, comparado com o Brasil, o investimento nos EUA ainda é muito melhor devido aos valores e às possibilidades de valorização nos próximos 3 anos. Com 200-400 mil dólares compra-se imóveis aqui que custam 2-5 milhões no Brasil. E neste valor o brasileiro pode financiar até 65% do imóvel com juros simples de 3-5% ao ano, dependendo do cadastro. Imóveis inferiores a 170 mil dólares têm de ser adquiridos à vista. 

            Se alguém tem desejo de investir em Orlando, no momento o melhor investimento são os imóveis de aluguel de temporada onde o lucro líquido pode ultrapassar 10% do valor do imóvel, por ano. Mas se alguém não desejar alugar o imóvel, mesmo assim, os ganhos com a valorização dos mesmos são promissores!

Se estiver interessado, envie um email para mim, ficarei feliz em ajudar. Grande abraço!

rs_alves@hotmail.com