Fliping Houses é um Bom Negócio?

          

          Hoje em dia todo mundo sabe o que é uma "Flip". O termo Flip em inglês significa virar, às vezes virar ao contrário. Quando usado no mercado imobiliário, significa adquirir um imóvel em péssimo estado e "virar" o jogo. Os brasileiros já "aportugusaram" o termo dizendo "flipar". É comprar um imóvel em estado ruim, reformar e vender com lucro em pouco tempo. No Brasil já são bem comuns esses programas de TV onde se faz este tipo de trabalho. Quase todo mundo conhece os "Irmãos à Obra" (se bem que eles não têm nenhum programa onde só se flipa para vender em seguida com lucro. A maioria é para novos proprietários morar), Tarek e Christina do programa Flip or Flop e aqui nos EUA tem, pelo menos, mais uns 15 outros programas no mesmo gênero. Cada um em cidades diferentes como Chicago, Las Vegas, Los Angeles e assim por diante. 

Tarek e Chirstina no programa Flip or Flop
Fofoca básica: Eles se divorciaram e Christina tem um novo show
"Christina on the Coast" onde ela reforma para clientes e mostra
a nova vida com o novo namorado inglês. Aliás, o próximo
episódeo já vai mostrar o casamento deles.
Pobre Tarek, mas vai saber né?

          Em 2017 o número de "flips" nos EUA atingiu o record no país de 207.088 casas. Este número são só os que foram registradas as licenças na prefeitura. Se contar os que fazem sem licença, então este número pode dobrar. Hoje todo mundo quer comprar reformar e vender e ganhar bastante dinheiro em poucos meses. Afinal é isso o que os programas mostram não é mesmo? Mas será que é assim sempre?

       Não, absolutamente. Eu mesmo já assisti uns 4 programas em que o flip fica negativo, ou seja, não foi possível vender o imóvel a um valor que gerasse lucro e os proprietários terminaram com um prejuízo. E por que?

                Por vários motivos. Em primeiro lugar é preciso, antes de comprar examinar os imóveis no local em que o imóvel está à venda. Qual o valor de venda de imóveis novos nestes lugares? Qual o valor de imóveis reformados? Qual o valor médio por pé quadrado (aqui são pés quadrados e não metros quadrados) na região? Para o mesmo tamanho de imóvel qual o maior valor atingido? Que estado estava o imóvel?
              Após este estudo já dá para se perceber se o imóvel está em um preço bom ou não. Se vai ser possível "flipar" ou não. É preciso fazer as contas. Quando se compra um imóvel que parece estar em um bom valor, mas depois de reformado ele está em um preço muito acima do valor do bairro, geralmente vai ser difícil vender o imóvel. Veja por quê:

             Digamos que o imóvel reformado terá que ir para o mercado por 420,000 dólares. Se neste bairro não existe casas de 420 mil vai ser um problema vender o imóvel. É preciso se perguntar: Uma pessoa que tem 420 mil de crédito ou mesmo em dinheiro vai querer morar neste bairro? É o perfil de alguém com essas possibilidades? Isso também influencia na venda. Flipar uma casa em um bairro que só tem casas para vender por 100 mil vai ser difícil achar um cliente para pagar 300 mil. O perfil da área é 100 mil e não 300 mil. O imóvel pode ficar encalhado.

              Por último também há o fator surpresa. Pode-se, no meio da reforma descobrir problemas escondidos como problemas de fundação e outros que podem estourar o orçamento e fazer com que o lucro diminua e até mesmo desapareça. Uma inspeção seria muito bom neste caso. No entanto, uma inspeção custa e há inúmeras pessoas fazendo oferta em um imóvel no mesmo dia e, na maioria das vezes não dá tempo de fazer uma inspeção. Quando a inspeção termina o imóvel já foi vendido. A melhor coisa é fazer uma oferta rápida para garantir o imóvel, depois faz-se a inspeção e se aparecer algo sério o comprador tem o direito de cancelar o contrato. Isso é impossível com imóveis de leilão onde não é possível cancelar o contrato de compra e venda. 

              Há também aqueles que querem ganhar muito em uma vez só. Vemos pelos shows que o lucro esperado é entre 10 e 20% do valor investido. Na venda o proprietário ainda tem que pagar 6% de comissão, a documentação e também taxas para a prefeitura. É preciso fazer as contas, ver o tempo necessário para reforma e ver se o negócio é viável. Um bom corretor (que tenha experiência e conhecimento) é excencial na escolha do imóvel. Um bom empreiteiro também é excencial para visitar o imóvel e tomar a decisão de adquiri-lo pois ele pode dar um valor estimado de quanto vai custar a reforma total. Alguns, mesmo experientes, colocam os imóveis a um valor muito alto e estes ficam no mercado por muito tempo. Veja por exemplo o antes e o depois desta flip que não deu o lucro esperado aqui mesmo no meu bairro:

  
              Espetacular não é mesmo? Eu mesmo pensei em comprar esta casa pra mim, mas USD 550,000 sem piscina? O proprietário adquiriu por 299 mil, deve ter gasto pelo menos 120 mil nesta reforma e colocou no mercado por 550 mil. O imóvel ficou 1 ano no mercado (o que queima o filme do imóvel) e foi vendido por 465 mil. Despois de comissões de 30 mil dólares e custas de fechamento em 5 mil, o proprietário terminou com 430 mil. Talvez teve 10 mil de lucro se a reforma não ficou mais do que eu estimei. Pode ter ficado mais e ele terminou com prejuízo. Isso que é reformar demais em um bairro que não comporta este valor de venda. A média de valores de venda no bairro é por volta dos 400-450. Ninguém vai pagar meio milhão de dólares por uma casa de 3 quartos, sem piscina e construída em 1955. Além do mais alguns erros são imperdoáveis. Gastou-se uma fortuna nesta cozinha, mas deixou-se as janelas originais que são péssimas para a calefação, aumentam o custo da energia e não tem atrativo estético. Conclusão...encalhou!



               Meu vizinho comprou um flip por 299 mil, gastou 100 mil dólares e listou o imóvel por 495 mil. É muito dinheiro para ganhar de uma só vez e eu, por curiosidade fui olhar o imóvel na Open House (visita aberta ao público). O imóvel é espaçoso porém a casa é de 1955. Houve uma ampliação mas a qualidade do acabamento deixou muito a desejar. Uma gambiarra atrás da outra e o pior, tudo vizível. Imediatamente eu sabia que a casa não ia vender. Quem vai pagar meio milhão de dólares em uma casa e se endividar por 30 anos deseja que, pelo menos, não haja nada para se fazer no imóvel e este não era o caso. Acabamento mal feito, rodapés horrivelmente pintados, buracos, pregos aparecendo etc. Conclusão, o vizinho teve que tirar o imóvel do mercado e mandar consertar tudo e depois listar novamente. O feedback dos corretores e pessoas que visitaram foi muito ruim. 

                 Quando listar o imóvel novamente esse proprietário terá que repensar o valor do imóvel. Este valor está muito alto para o bairro e para a idade da casa. Eu acredito que o valor correto da propriedade seria em torno de 450 mil. Depois de pagas as comissões e taxas ele ficaria com 25-30 mil dólares. É muito bom no entanto, as pessoas querem sempre mais dinheiro. Quem não quer? Mas é preciso ser realista. 

       Tome por exemplo o apartamento que compramos e reformamos e está descrito no post anterior a este. Se fôssemos vender, com o valor da compra mais a reforma de 42 mil chegaríamos a um valor de 208 mil. Com 12 mil de comissões e digamos 15 mil de lucro, teríamos que vender por 235 mil. Não venderia. E mesmo que alguém quisesse comprar, teria que ser à vista pois não acredito que uma avaliação para financiamento chegaria neste valor. Ficaríamos amarrados ao apartamento ou teríamos que vender com prejuízo. Isto é reformar "demais" a um ponto que para vender está muito acima do valor de mercado. Muita gente comete este erro. Como nosso objetivo foi alugar para ter uma renda no futuro, concordamos em reformar da melhor maneira possível. Se bem que hoje, eu teria feito uma reforma mais humilde. Embora o aluguel que conseguimos bateu o record do condomínio. 

              Eu adquiri minha primeira Flip no finalzinho  ano passado. Como ainda estamos em uma curva de aprendizado, ela demorou um pouco para começar. Está em pleno vapor agora e eu acredito que em mais um mês conseguiremos colocar no mercado para vender. Depois de vendido, vamos à procura de outro imóvel. Eu tenho agora também uma equipe completa para este tipo de trabalho e aprendi muito com respeito à documentação. Já fiz muitas reformas qui nos EUA, mas nada que precisasse licenças da prefeitura. Esta é diferente. 

           Nós adquirimos esse imóvel com dois clientes investidores e esperamos obter um lucro nesta primeira vez entre 10 e 15% do valor investido por 8 meses. Aqui nos EUA que não há muitas opções de investimento, é um excelente negócio. Só o futuro próximo dirá. 

                Uma avaliação final do negócio pode se dizer que é possível ganhar dinheiro com isso uma vez que se adquire  conhecimento e experiência, têm-se uma boa equipe e o mercado local mostra possibilidade de adquirir imóveis baratos para flipar e vender. Imóveis de leilão também são boas opções, mas tem que tomar cuidado na compra desses imóveis, pois nem sempre a escritura está limpa e não se pode cancelar o contrato. É como comprar de olhos fechados. Foreclosures, onde os bancos são proprietários do imóvel são uma melhor opção para quem não tem muita experiência no negócio. Porém o valor que o banco disponibiliza para venda é: Valor do imóvel reformado menos o valor da reforma. Não é porque é Foreclosure que vai dar lucro.

                 No momento estamos fazendo flips e reformas com investidores que já foram nossos clientes. Há uma base de confiânça já estabelecida entre eles e nós. Mas estamos abertos a outros investidores para prováveis novas flips no futuro. 

                       

Grande abraço a todos

Renato Alves