Alugar uma Casa em Orlando Para Morar

            Desde que o Brasil entrou em crise, a procura por imóveis para alugar em Orlando duplicou por parte dos brasileiros. Embora eu não faça aluguéis, e vou explicar o por quê, acabei por aceitar tentar achar uma casa para um casal amigo de uma cliente. Nos EUA, o único corretor que recebe comissão é o corretor do proprietário. Geralmente é combinado o primeiro aluguel ou uma porcentagem do primeiro aluguel. O corretor do inquilino recebe uma "referral fee", um pequeno valor, que geralmente é entre 50 e 100 dólares. Imagine você, rodar a cidade no seu carro com uma família, entrar em 40 casas (como já aconteceu comigo em caso de vendas) e depois receber 100 dólares pelo trabalho que pode durar mais de uma semana?

            Por esse motivo é difícil encontrar um corretor em Orlando que trabalhe com aluguéis. Eu gostei da experiência pois meus clientes são muito simpáticos e decidiram rapidamente pela casa no mesmo dia. Separei 5 casas para vermos, na terceira casa eles já tinham se decidido. Obviamente cobrei um valor por honorários e desde então tenho feito aluguéis para brasileiros. Mas há muitas coisas que os brasileiros precisam saber ao alugar uma casa ou um apartamento nos EUA. Por isso resolvi escrever este post.

Onde Morar

            Em primeiro lugar é preciso pensar onde a família ou pessoa quer morar. Eu escrevi um post sobre os melhores bairros de Orlando, segundo a minha opinião e também baseado em dados e estatísticas que se encontram na internet. É claro que há pessoas que têm outra opinião pois ninguém quer admitir que não mora no melhor bairro da cidade.

            Se a família tem filhos, é melhor escolher uma área residencial com boas escolas. Se a família vem trabalhar ou abrir um negócio próprio é melhor achar um local que seja residencial, que tenha boas escolas e que seja relativamente perto da área onde se vai abrir o negócio. Uma pessoa não vai querer morar em Lake Nona e abrir um negócio em Winter Garden. Nem sempre é fácil ir de uma localidade para outra, de um lado da cidade a outro. Às vezes há uma rodovia "vazia" que liga uma a outra. Às vezes é preciso passar por rodovias menores, estradas estreitas, pelo centro, etc o que vai aumentar o tempo de deslocamento significamente. Geralmente isso acontece com tudo que diz respeito à Windermere. É uma cidade (não é bairro) difícil de entrar e sair. A I-4 em horários do rush é apinhada de carros e se chover, alguém levar 2 ou 3 horas para chegar em casa. É preciso consultar alguém que conheça a cidade (não somente o bairro onde mora) e é preciso considerar vários fatores.

            Outra decisão importante que tem a ver com a localização é o orçamento mensal para o aluguel. Não adianta querer alugar algo de 600 dólares ao mês em bairros classe A para uma família de 4 que não vai encontrar. É o mesmo que pedir um apto de 1000 reais no Jardins, em São Paulo. Decidido o bairro em que se deseja morar, é preciso encontrar o imóvel.

O Imóvel Ideal

            O imóvel ideal talvez não exista. É preciso "compromise" como dizem os americanos (abrir mão). O imóvel talvez não tenha tudo que a pessoa queira ou talvez tenha umas coisas e não outras. De qualquer maneira, é preciso encontrar o melhor imóvel, o que atenda 80% das exigências do cliente. O imóvel deve também estar em bom estado, bem localizado, em local seguro, com todos os eletrodomésticos funcionando e também o sistema de ar condicionado e aquecimento.

            Outro fator importante é o tempo de locação. Em Orlando, o tempo mínimo permitido por lei é de 7 meses. Mas geralmente os proprietários preferem o mínimo de um ano e máximo de 3 anos. Geralmente também, no aluguel está já incluído o IPTU e Condomínio, se houver. Nos EUA este tipo de contrato de aluguel chamase Gross Lease (também Straight Lease e Flat Lease) e é o mais comum. Em alguns contratos, podem ser incluídos também o corte da grama e limpeza da piscina.

            Tudo que está no imóvel é alugado, inclusive os eletrodomésticos. Os proprietários não são obrigados, porém, de prover máquina de lavar e secar de roupas. Não é permitidos secar roupas do lado de fora da casa em alguns condomínios. Alguns imóveis possuem esses ítens, alguns não, daí é preciso comprar. Obviamente ao sair, o inquilino leva os eletrodomésticos que comprou.

Um imóvel como este em um bairro bom com boas escolas pode ter
aluguel entre 1800 a 3000 dólares mensais. Há imóveis mais
baratos e mais caros também.

Regras do Aluguel

            Há diversas regras, direitos e deveres de ambas as partes no contrato de aluguel. Em hipótese alguma, o contrato será em Português. Lembre-se, a pessoa está nos EUA e a língua aqui é o Inglês e não Português. Acredite, alguns clientes acham que podem exigir o contrato em Português. Aqueles que querem o contrato em Português, precisam pagar para que este seja traduzido. Não está incluído no contrato com o corretor, traduzir o contrato de uma língua para outra e, geralmente, isso custa 25 dólares por página. Eu traduzo as cláusulas importantes na hora da assinatura, verbalmente com os clientes, mas leio o contrato inteiro antes de o cliente assinar.

            Tudo que apresentar defeito na residência é de responsabilidade do proprietário e este tem 7 dias para efetuar a manutenção. Em caso de ar condicionado, em meses de verão é necessário o reparo em 48 horas no máximo. Mas geralmente contatando o proprietário, este resolve o problema em pouco tempo. Geralmente no mesmo dia ou no dia seguinte. Vazamentos, problemas com telhado, etc, tudo isso é responsabilidade do proprietário.  

  

Direitos e Deveres

Deveres do Proprietário:

- Manter o imóvel em condições que estejam de acordo com todos os códigos de segurança, saúde e do condomínio.
- Prover serviços de extermínio de insetos e pragas regulamente (ou de acordo com as regras do condomínio).
- Prover tambores de lixo e retirada dos mesmos.
- Prover equipamentos em boas condições para aquecimento e água quente (veja que no estado da Flórida o proprietário não é obrigado a fornecer ar condicionado, mas poucos sabem disso).

            O proprietário não é responsável por condições causadas pelo mau uso ou negligência dos inquilinos ou visitantes dos inquilinos e tem direito, por lei, de cobrar por qualquer manutenção ou reparo que tenha sido causado por estas condições.

Deveres do Inquilino:

- Estar em conformidade com os códigos de higiêne e seguranças.
- Manter a residência, especialmente os metais (torneiras, etc), em boas condições de higiêne.
- Operar os sistemas de encanamento, metais, ar condicionado e aquecimento "com cuidado".
- Se comportar e ter certeza que visitantes se comportem para não incomodar ou comprometer a paz o sossêgo dos vizinhos e outros moradores.

            Pode esquecer o churrasco até 4 horas da madrugada com gente embriagada falando e rindo ao topo de suas vozes. Caso haja reclamação, o proprietário tem direito de revogar o contrato e pedir o imóvel de volta. Isto não é inventado. É a lei aplicada na Flórida. Se alguém desejar consultar por si próprio, no final do post, colocarei as referências.

assista...

Direitos do Proprietário

- O proprietário tem direito de inspecionar a propriedade dando aviso com, no mínimo 12 horas de antecedência.
- O proprietário tem direito de executar reparos acordados, na decoração (em caso de imóvel mobiliado) ou mesmo no que diz respeito à melhorias.
- O proprietário tem o direito de mostrar a propriedade (no caso de quer vendê-la).
- O proprietário tem o direito de terminar o contrato caso o inquilino falhe em cumprir com as cláusulas do contrato.
- O proprietário tem o direito de exigir o imóvel exatamente nas mesmas condições quando da posso do inquilino.

            Em caso de emergência, o proprietário tem o direito de entrar na propriedade sem aviso prévio se a segurança no inquilino ou mesmo da propriedade estiver em risco. Se o inquilino viajar, o proprietário não tem direito de entrar na propriedade a não ser com consentimento do inquilino ou em caso de emergência (como vazamentos ou incêndio).

            Em caso de falta de pagamento ou quebra de cláusula do contrato (inclusive a de se comportar!), o proprietário tem que informar por escrito ao inquilino que deseja cancelar o contrato. No caso de falta de pagamento, o inquilino tem 7 dias para pagar o aluguel. Se não efetuar o pagamento, o contrato é cancelado e o inquilino tem 3 DIAS ÚTEIS PARA DESOCUPAR O IMÓVEL! Se não o fizer, com força policial o proprietário e o oficial de justiça colocarão todos os pertences do inquilino na calçada.

Direitos do Inquilino

- O inquilino tem o direito de possuir e viver em paz na propriedade.
- O inquilino tem o direito de exigir do proprietário que todos os aparelhos, eletrodomésticos e sistemas da casa estejam em bom funcionamento.
- O inquilino tem o direito de quebra de contrato caso o imóvel não esteja em condições habitáveis.

Seguro Depósito e Outros

            Nos Eua, usa-se o Credit Score para qualificar prospectivos inquilinos. Geralmente um Score acima de 600 é exigido para que se alugue uma propriedade. O proprietário tenta, da melhor maneira, conseguir um inquilino que tem histórico de bom pagador (abrindo um parênteses, é por esse motivo que é MAU NEGÓCIO comprar imóveis de menos de 70 mil dólares para alugar mensalmente, pois o cliente destes imóveis têm crédito péssimo ou pode até nem mesmo ter crédito. O risco de inadimplência é alto).

            Para todo contrato de aluguel, é preciso pagar o Security Deposit (seguro depósito) no valor de 1 aluguel. O Security Deposit é um valor que fica com o proprietário até a saída do inquilino e inspeção da propriedade. Se o imóvel precisar de reparos, o proprietário pode usar o security deposit para tapar buracos nas paredes, pintar o imóvel, efetuar consertos, etc. Se os reparos forem além do valor do security deposit, o proprietário pode processar o inquilino pelos serviços que foram efetuados na propriedade. Por este motivo é sempre muito bom FOTOGRAFAR o imóvel inteiro, inclusive defeitos, antes de entrar nele e enviar, por email aos corretores envolvidos, assim o proprietário "não esquece" daquele buraco na parede que estava lá antes do inquilino entrar. Se o imóvel estiver ok na saída, o proprietário devolve o security deposit em até 7 dias.

             Deve-se tomar cuidado também ao pregar quadros e outras coisas nas paredes das casas alugadas. Como 98% das casas têm paredes internas com textura, ao retirar pregos e parafusos, é preciso consertar a textura e isso sai caro. Pode comer o security deposit inteiro e ainda mais, dependendo do número de buracos. É melhor comprar aqueles ganchos adesivos que não agridem a parede e o drywall.

            Para brasileiros que não têm Credit Score, além do security deposit, é ainda exigido, às vezes, o security rent (seguro de aluguel) que pode ser de até mais 2 meses de aluguel. Nenhum deles, o security deposit ou o security rent é abatido no valor mensal do aluguel. Tudo é devolvido no final do contrato, depois que o imóvel foi desocupado. O proprietário ainda, por risco, pode pedir alguns meses de aluguel adiantado. Na minha última experiência, o proprietário (brasileiro) exigiu do meu cliente (brasileiro), seguro depósito, seguro de aluguel de 2 meses, mais 3 meses de aluguel adiantado. A brincadeira saiu 12 mil dólares, sendo que em 3 meses meus clientes já têm que efetuar os pagamentos de USD 1,850.00 ao mês. Originalmente meus clientes queriam um imóvel de 1000 dólares mas se deram conta de que na área onde desejavam morar e o tipo de imóvel que queriam não existe neste valor. Alugaram uma casa de 3 dormitórios, com cozinha nova, piscina em Hunters Creek por USD1850.00 incluídos o condomínio, IPTU, grama e limpeza da piscina. 

            Outros documentos ainda podem ser exigidos como extrato de contas bancárias, comprovantes de renda, Imposto de renda dos dois últimos anos entre outros. Embora o processo de despejo nos EUA seja rapidíssimo, ninguém deseja passar por isso e os proprietários fazem o que for preciso para qualificar o inquilino. É lógico que quanto pior for o imóvel, mais fácil de alugar. E vice versa.

            Eu sei que o post ficou comprido, mas isso é o básico que alguém que deseja alugar um imóvel em Orlando precisa saber. É muito difícil, digamos impossível, alugar um imóvel por 6 meses, em local com boas escolas e mobiliado. Os motivos são explicados acima. Neste caso é preciso alugar um imóvel de temporada e as escolas nestes locais não necessariamente são as melhores.

            Para procurar imóveis para alugar o melhor site, que tem imóveis e é atualizado a cada 24 horas é o www.realtor.com na parte de "rent a proper". Não adianta contratar corretores para mostrar casas de aluguel se a intenção é para alugar em 3 ou 6 meses. Geralmente na mesma semana é possível encontrar um imóvel, assinar o contrato e mudar. Geralmente as casas vêm sem mobília e é preciso comprar tudo ou procurar por doações nas comunidades do Facebook. Semana que vem escrevei sobre a incrível viagem que fiz a Nova Jersei. Abs!

           

Fonte:

Florida - Real Estate Principals and Laws - Linda L. Crawford, 38th Edition

The Florida Bar Website

Médias em Orlando

Aluguel: 1500.00

Água e Luz: 250-350.00 para uma residência de 3-4 quartos

Plano de saúde: 200-300 por pessoa, a partir de 500 por família

Supermercado: 500/mês para um casal

Prestação de carro: 300-500

Academia: 50-100 por pessoa

Combustível: 50-100 por mês por veículo

Escola: Sem custo

Faculdades: 900-2500/mês