Assim que recebi a aprovação do meu visto de estudante senti um frio na espinha já dentro do consulado. Uma mistura de excitação e medo. Ao mesmo tempo, percebi que uma grande aventura estava para iniciar-se e tem sido assim desde que cheguei à Terra do Tio Sam...
Como muitos sabem nós pegamos uma Flip em Orlando há alguns meses atrás. Uma Flip é uma propriedade que se compra, reforma e depois vende. Eu já assisto programas de Flip na TV por anos. E agora virou moda nos EUA pois esses shows mostram impressionantes transformações e lucro formidável. Porém não é sempre assim. Até mesmo nesses shows eles mostram algumas vezes onde o negócio não deu tão certo assim e muitos pesadêlos durante a reforma afinal, nunca se sabe o que vai aparecer quando se abrem as paredes. Uma coisa é certa em 100% dos casos. O orçamento estimado sempre estoura e isso aconteceu conosco também.
Nós adquirimos uma casa aqui no bairro onde moramos, que é considerado um bairro A de Orlando com muita procura. Atualmente só há 4 imóveis no bairro inteiro à venda. Um bairro de aproximadamente 8 mil pessoas. Aliado a isso uma escola K-8 (Kindergarden até 8 série) nota 10 foi inaugurada dentro do bairro em 2018. Adicionando a proximidade ao centro de Orlando e a tudo que se pode desejar como bares, restaurantes, casas de espetáculos, ginásios de esportes e de futebol faz com que seja a área ideal para fazer um Flip. Porém é muito difícil de aparecer um. Mesmo porque quando aparece, mesmo o imóvel estando inabitável, o valor que pedem é alto.
Nós arriscamos e compramos a casa por 213,500. Dois quartos, 2 banheiros em 110m². A ideia original era trasnformá-la em uma 3/2 o que daria um lucro muito maior trasnformando a garagem em uma suite, porém a prefeitura não nos autorizou fazer a mudança e tivemos que reformar do jeito que estava.
Eu já fiz várias reformas e decorei pelo menos 55 casas em Orlando mas nunca fiz uma Flip. No Final conseguimos fazer a reforma toda em 4 meses (do dia que começou até o dia final). Eu mesmo fiz o Staging (decoração somente para venda) e colocamos a casa no mercado por um valor que jamais foi vendido no bairro para uma casa 2.2 (2 dormitórios/2 banheiros) e...a casa vendeu em apenas 2 dias por USD 358,800.00 sem nenhum desconto. Agora já estamos procurando um novo imóvel pois agora que adquirimos uma tonelada de experiência, as próximas serão não somente melhores, mas o lucro aumentará também.
Se você se interessa pelo investimento, envie um email pra gente renato@unorealtygroup.com . Nós temos um pool (grupo) de investidores para os próximos projetos. A taxa de retorno está sendo calculada entre 10 a 18% para 6 meses. Grande abraço e fique agora com as fotos do nosso Antes e Depois:
A cozinha ficava dentro desse quadrado de paredes que retiramos. Isolamos
essa janela onde hoje é o refrigerador
Uma década se passou desde que eu pus meus pés nessa cidade. Quem leu o blog desde o início sabe da trajetória. Pouca gente sabe porém, que eu moro na mesma casa desde o primeiro dia que cheguei em Orlando. E moro, consequentemente também no mesmo bairro - Audubon Park. Outro dia pensando no que eu poderia escrever para o blog (depois de 300 posts confesso que está difícil achar um assunto...) me veio a idéia de escrever sobre o bairro que eu moro desde 2009, Audubon Park.
Muita coisa mudou em 10 anos em Audubon Park. Quando cheguei, 70% da Colonial Drive, que é adjacente a Audubon parecia uma rua de cidade de velho oeste abandonada. No auge da crise imobiliária, a avenida - e também o bairro - estava com 70% dos imóveis comerciais vazios com placas de "LEASE" (aluga-se). O tempo foi passando e a economia foi se recuperando. Hoje não há sequer um imóvel comercial vazio na área e os que saem são substituídos rapidamente por outro entrepreneur. O que antes eram terrenos vazios, entulho e placas de aluga-se, hoje tornou-se um bairro vibrante, ecletico, meio Hippie, ganhador de vários prêmios locais e nacionais. Orgulho dos moradores que adoram contar que no bairro existem duas dúzias de restaurantes únicos, que não fazem parte de redes e que servem comida artezanal, criação de chefes locais e internacionais aliados a investidores e empreendedores. O bairro também conta com shops e lojas vintage, cafés, bakeries (padarias), música, livros, móveis e muitas outras lojas que não se encontra, por exemplo, em Disney Springs. Aliás, pode-se dizer que a cultura em Audubon é o completo oposto da cultura Disney-turismo. Não foi feito nem idealizado para as massas, mas sim para àqueles que primam pelo artezanal, pelo raro e único.
História e localização
Não é nada fácil encontrar material que fale sobre Audubon Park. Até mesmo no website da cidade há pouca referência sobre o assunto. Pelo que pesquisei o bairro foi originalmente projetado para dar suporte à base do exército situada onde hoje é Baldwin Park (um de meus bairros preferidos em Orlando). O bairro todo, que hoje é lar de aproximadamente 4 mil pessoas, foi idealizado e construído nos anos 50 e 60. A grande maioria das casas é no estilo Mid Century Modern Ranch que na época, acreditava-se ser o melhor tipo de construção para suportar furacões comuns no estado muito pelo fato de serem casas térreas, espaçosas com telhados quase "flat" (sem muita inclinação). Todas as casas desta época foram construídas com blocos de concreto e as divisões internas são de estruturas de madeira com drywall. O piso da casa inteira era de Terrazo.
Típica Mid Modern Century Ranch de Audubon Park
O terrazo é um composto de várias pedras (mármore, granito, etc) que é aplicado como uma massa. Não tem rejunte e é muito bonito. No entanto, coloquei piso por cima quando fiz minha reforma pois a manutenção do terrazo é alta e faz muita sujeira
No planejamento do bairro, aliado às construções das casas, carvalhos, magnólias e outras árvores foram plantadas por todas as ruas. Hoje Audubon Park, como o próprio nome diz, é um parque de árvores quase centenárias. Há também as centenárias que já existiam no bairro antes da construção das casas.
Audubon Park encontra-se ao lado de Winter Park (que é uma cidade, não um bairro) e Baldwin Park. Fica a apenas 10 minutos do centro comercial de Orlando, o Downtown Orlando e também do Lake Eola, cartão postal da cidade. Atualmente um pouco menos que 5 mil pessoas vivem no bairro em aproximadamente 1450 residências.
A primeira seta apontando um ponto azul é aonde eu me escondo ;-)
Acima da linha vermelha grossa já é Winter Park e à direita o
famoso e também disputado (porém por motivos diferentes)
bairro Baldwin Park
Crise Imobiliária e Valorização
No auge da crise de 2008, mais especificamente em 2011 quando os imóveis atingiram o mais baixo ponto de desvalorização, o preço médio de uma casa em Audubon Park de 3 quartos e 2 dormitórios era de USD 140,000.00. Era possível encontrar casas de 2 dormitórios que custavam na época menos de USD 100,000.00 e apartamentos de 2 dormitórios por 60,000.00. Hoje está tudo muito diferente. Entre 2013 e 2017 os imóveis valorizaram 100%. Imóveis que custavam 150 mil em 2013 foram vendidos em 2017 acimda de 300 mil dólares. Veja como exemplo a casa onde eu moro.
A casa que eu moro tem 3 quartos, 2 banheiros, com piscina e 145m². Em 2013 o valor de mercado dela era 156,900.00. Eu comprei a casa do Robert e da Louise em Julho de 2016 e paguei por ela o valor avaliado em USD 335,000.00. Dois anos depois, a valorização deu uma desacelerada, mas hoje a casa está avaliada em USD 410,000.00. Você pode ver a minha casa neste post aqui.
Uma boa maneira de sabermos se um bairro é bom em uma cidade é examinando a quantidade de casas à venda. Se há uma quantidade excessiva de casas à venda isso é sinal de que algo está acontecendo pois, se o bairro for bom e as pessoas estiverem felizes nele, provavelmente não sairão tão cedo. Atualmente Audubon Park só tem 5 imóveis à venda!
Localização e limites de Audubon Park
Os 5 imóveis à venda no momento
Tamanho, endereço e valores dos 5 imóveis à venda no momento
Outro fator que contrubuiu para a grande valorização do bairro foi a construção de uma K-8 nota A no bairro. K-8 é uma escola pública que vai de Kindergarden (educação infantil) até 8th grade (que seria nosso Nono ano, antiga oitava série). A Audubon Park School foi construída quase atrás da minha casa em um local onde uma antiga e abandonada escola se encontrava. Em apenas 18 meses a prefeitura e o condado construíram uma escola enorme o que contribuiu para a valorização das propriedades e do bairro como um todo.
Para aqueles brasileiros que estão se mudando com suas famílias e gostariam de viver em um bairro tranquilo, tipicamente americano, próximo a Downtown e de tudo que essa proximidade pode oferecer e procuram uma escola pública nota A para seus filhos, Audubon Park é uma excelente opção. Não é comum ter em uma só escola da educação infantil até o 9 ano juntos. Geralmente são em escolas separadas. Isso é bom pois os filhos estudam na mesma escola até irem para o Ensino Médio, que no nosso caso é a Winter Park High School.
O sistema da escola americano é fácil de entender.
Imagine que as séries no Brasil não tivessem mudade de nome.
O primeiro ano é o 1st grade, 5th grade a antiga Quinta série e o
8th grade a antiga Oitava série
Main Street e o Comércio
Main Street significa rua principal. Toda cidade tem uma rua principal ou Main Street onde o comércio se concentra. Sabe aqueles filmes de velho oeste onde a Main Street tem o Saloon, barbearia, delegacia, hotel etc? Audubon Park tem a sua Main Street e o nome dela é "Corrine Drive".
Talvez você saiba o que é Main Street mas duvido que sabia que há um concurso anual da melhor Main Street da cidade, do estado e do país? Sim, e advinha só? Audubon Park ganhou em 2016 o "award" de melhor Main Street do país. Do país!!!
Na Corrine Drive há pelo menos 2 dúzias de lojas dos mais diversos produtos. Desde American Pies (tortas) à venda de plantas e árvores. Sorvetes caseiros, discos antigos, mobília vintage, roupa usada até uma feira de produtos agrícolas locais às segundas-feiras às 9 da noite! Junto a essa feira que já fui algumas vezes, há outras barracas de artesanato, bijuterias, cerveja artesanal, comes e bebes entre outros. De vez em quando há também música ao vivo.
Audubon Park Main Street Corrine Drive, Orlando FL 32803
Alguns anos atrás outra jóia foi inaugurada em Audubon Park, o East End Market (3201 Corrine Drive, Orlando). O East End Market é um prédio onde funcionava uma antiga igreja e foi aberto, com ajuda da prefeitura, um espaço único e incrível. Há 12 lojas no total e uma horta que serve de jardim da fachada. Lá eles cultivam os próprios vegetais e hortaliças que os restaurantes e bares dentro do prédio usam. As lojas vão de pães exóticos, queijos do mundo inteiro, sandwiches, sucos até plantas, vasos e artesanato. Há no segundo andar um espaço para cozinha experimental onde há aulas de culinária e artezanato. Na hora do almoço e do jantar é difícil arrumar uma vaga para o carro, mas vale à pena a visita.
Eu posso dizer que me sinto muito privilegiado por ter vindo de cara parar em um dos melhores bairros de Orlando sem mesmo saber disso. Eu passei a apreciar mais e mais viver aqui depois que me tornei corretor de imóveis na cidade. Logicamente existem bairros com mansões e condomínios fechados. É outro conceito, outro estilo de vida. Eu gosto desse estilo americano de bairro sem muros, sem portarias, com as lojas de comércio locais onde o próprio dono trabalha e vende o que produz. Parece uma pequena cidade do interior dentro de uma mega cidade como Orlando. De manhã o barulho dos pássaros e o silêncio da tarde e da noite faz com que seja difícil de acreditar que estamos a menos de 10 minutos do caótico centro comercial de Orlando. E ainda bem que há pelo menos 30 km de distância do Disney World!
A minha vizinha de 10 anos se mudou outro dia e me enviou algumas mensagens de texto se despedindo. Ela e o marido se aposentaram e a casa ficou grande demais só para os dois. Com a valorização, era a chance de vender, quitar o financiamento e com o resto comprar uma casa à vista mais distante. As últimas palavras dela foram: "Ah, como eu vou sentir falta de Audubon Park..!!" E nós de vocês Nancy e Keith!
Dizem que uma imagem vale por 1000 palavras. Vai aqui então um vídeo que em 5 minutos resume tudo o que eu escrevi ;-). Após o vídeo alguns links interessantes.
Sem muita lenga lenga vou contar a história dessa reforma e design de um apartamento no condomínio Reunion Resort em Kissimmee. Um pouco antes de eu viajar para a Itália, essa cliente me ligou dizendo que visitou um apartamento que fizemos e que estava descontente com a decoração do apartamento dela.
Segundo ela, eles adquiriram o apartamento em 2013 e só usavam para férias da família. Não tinham interesse em aluguel de temporada. Ela ainda me contou que o apartamento já tinha sido reformado e decorado por uma designer americana mas, depois que visitou o apartamento de um cliente que fizemos, ela voltou pra casa e odiou o seu apartamento. Perguntei a ela, você quer dar uma melhorada na pintura adicionar alguns acessórios, etc? Ao que ela me respondeu: "Não Renato, eu quero que você tire tudo isso daqui, doe, faça o que quiser e comece do zero" Meu queixo caiu...afinal, já tinham pago por uma decoração no estilo "pacote" que ela odiou. Os móveis pareciam bem Casas Bahia/Marabrás, laqueados, todos bambos, as camas baixas, colchas de mal gosto e por aí vai.
Assinado o contrato e estabelecido o orçamento, me danei para minha lua de mel e deixei minha equipe encarregada de "dar fim" em quase tudo, com exceção dos colchões, Tvs, roupa de cama. Quando voltei o apartamento já estava completamente diferente. Mas antes vamos ver como provavelmente o apartamento era antes da "designer" ter feito a nova decoração. Esses apartamentos do Reunion foram construídos e vendidos em 2006, antes da crise americana e quase todos pareciam como este que eu achei as fotos e que ainda mantém a decoração original:
Esses apartamentos são ótimos. Quase 200 m² com 3 suites e lavanderia dentro de cada unidade. Mas a decoração...Acredita que em 2006 foram vendidos por 600 mil dólares? Xente...
Infelizmente eu esqueci de tirar as fotos do "antes" quando fui visitar o apartamento. Mas o Alex tirou algumas fotos quando chegamos de viagem. Dá pra ter uma idea, mas não dá pra ver a decoração total. Por exemplo, o empreiteiro que fez os rodapés, pisos e pintura fez um trabalho de porco. Deu trabalho pra consertar e para esconder os buracos acima dos rodapés, tivemos que colocar um rodapé que era o dobro da altura do antigo. Única maneira de esconder o trabalho porco sem ter que tirar toda a textura do apartamento inteiro, que iria ficar os olhos da cara e meu orçamento não permitia.
Esse "master suite" foi um choque pra mim. Designer? Poxa vida...
Agora algumas fotos da reforma. Pintamos os gabintes, adicionamos pastilhas na cozinha, que aqui se chama backsplash, pintamos todo o apartamento, todas as portas, trocamos esse piso horroroso e rodapés.
Aqui da pra ver um pouco a situação da parede perto do rodapé. Péssimo trabalho.
E olha só como ficou depois que instalamos o novo piso e o novo rodapé. Há um ditado americano que diz: "You get what you paid for" ou seja, você tem aquilo pelo preço que pagou. Não estou dizendo que ela pagou barato o empreiteiro dela, mas estou dizendo que, os profissionais que eu contrato são mais caros, mas a diferença é notável!
E agora algumas fotos do fuzuê...
Infelizmente não deu tempo de achar um Cristo fotógrafo disponível entre ontem às 4 horas da tarde e hoje de manhã quando eles chegaram de viagem. Sim, vida de designer é isso. Termina na véspera...geralmente. Se eu tive cabelos eles cairiam todos novamente. Por isso fiz algumas fotos com meu celular mesmo. Quando tiver as fotos profissionais eu posto. Abraços a todos e obrigado à toda equipe da Studio R Interior Design Inc - Alex, Denise, Gilberto, Ricarda, André e Shane. Participação especial de Juliana Nagi ;-)
O quarto do filho da minha cliente (acho que ele tem 10 anos)
