quinta-feira, 24 de julho de 2014

Como Comprar um Imóvel nos EUA.

Townhomes (casas geminadas) no Serenity - Clermont

            Atualmente estou trabalhando com uma carteira de 210 clientes brasileiros interessados em adquirir um imóvel nos EUA. Este ano tem sido muito bom para a compra, aliás, vendi em 90 dias 9 imóveis de temporada em condomínios onde são permitidos os aluguéis "short term".

            Mas foi somente esta semana que me dei conta da grande quantidade de emails que recebo todos os dias perguntando: "Como posso comprar um imóvel nos EUA sendo brasileiro, é possível? Como é o processo?" Então, em vez de explicar todas as vezes, resolvi escrever este post que seria como um manual explicativo, preparatório para uma conversa mais profunda e realmente a busca definitiva para a aquisição do imóvel.

            Como muitos leitores sabem, me tornei corretor licenciado na Flórida, desde o ano passado. Eu escrevi sobre o processo de adquirir a licença nos EUA, mais especificamente na Flórida aqui neste post.
            Vamos dividir o processo por partes:

1- Escolha do corretor e da imobiliára

2- Pré-aprovação com diversos bancos (sem custo)

3- Cadastro com a Empresa Money Corp

4- Busca do Imóvel

5- Imóvel encontrado, escolha dos upgrades, assinatura do contrato e pagamento do depósito.

6- Banco escolhido começa o processo de envio de documentos para o financiamento e faz-se o Testamento.

7- Contato com empresa de Design e Decoração.

8- Pesquisa de Seguro.

9- Pesquisa de empresas de administração de imóveis de temporada.

10- Entrega das chaves, pagamento das custas de financiamento e cartório.

11- Montagem da casa.

12- Assinatura de contrato com empresa de locação e administração.

13- Marketing do imóvel.

14- Abertura de empresa LLC (Limited Liability Company) e transferência do imóvel para o nome da LLC.

            A compra à vista tem menos passos e custa mais barato. Aliás, nem é preciso o comprador vir assinar os documentos no cartório. Tudo pode ser feito por email. Já para financiamento, é obrigatória a vinda do(s) proprietários para a assinatura.

1- Escolha do corretor 

            Este é um passo muito importante. Já ouvi de vários brasileiros que após receber suas comissões, alguns corretores simplesmente desaparecem. Não é o meu caso. Eu realmente me importo com meus clientes e vou com eles até o final no processo. Até hoje (04/04/2016) já ajudei mais de 30 brasileiros a adquirirem um imóvel na Flórida


2- Pré-aprovação com os bancos.

            Toda a documentação brasileira tem que ser traduzida e preparada nos moldes que os bancos exigem. Este é o passo mais importante no processo, caso o comprador decida financiar o imóvel. A pré-aprovação é conseguida sem custo, e se o desejo é financiar, não adianta ir atrás de imóveis antes que se recebam as respostas dos bancos com os valores permitidos para financiamento. As respostas dos bancos vêm em menos de 3 dias. Para o financiamento, a documentação precisa ser toda traduzida, notarizada e formatada nos moldes exigidos por cada banco. É muito importante ter uma empresa que seja de confiança e faça isso, especialmente se os compradores não falem ou escrevam em inglês. A Drim Solutions faz este trabalho para nossos clientes.

3- Cadastro com a Empresa Money Corp

            Neste momento é a hora de fazer o cadastro com a empresa Money Corp. Empresa Inglesa, parceira, que tem no time deles, gerentes brasileiros. A Money Corp transfere valores do Brasil de maneira rápida, descomplicada e sem cobrar taxas para valores acima de 10 mil dólares. Com o cadastro aprovado, o cliente envia 10 mil e deixa na conta da Money Corp esperando encontrarmos o imóvel para ele.



4- Busca do Imóvel

            Com a pré aprovação em mãos, saímos atrás dos imóveis. Neste ponto há duas diferenças. Pode ser um imóvel para locação de temporada ou um imóvel para morar. Muitas famílias brasileiras estão se mudando para os EUA (para tanto, é preciso consultar um advogado de imigração). De qualquer forma, vamos atrás do imóvel baseado em um questionário enviado ao cliente, que muitos se negam a responder, pode acreditar, mas que é excencial para que possamos direcionar o cliente para a melhor compra.

A Coconut Palm tem 6 quartos, 3 garagens com piscina aquecida.
É vendida no condomínio fechado Solterra por 395.000 dólares
com 40% de entrada e saldo financiado em 30 anos.
As diárias estão em torno de 220 a 350 dólares.


5- Imóvel encontrado, escolha dos upgrades, assinatura do contrato e pagamento do depósito.

            Uma vez achado e escolhido o imóvel, escolhe-se os upgrades (granito, azulejos, eletrodomesticos profissionais, etc) assina-se o contrato e paga-se o depósito que varia de 5-10 mil dólares (pedimos a transferência através da Money Corp que chega no mesmo dia). Em até 30 dias da assinatura do contrato, tem-se que enviar os 30 ou 40% da entrada para o imóvel, menos os 5 ou 10 mil de depósito. Neste ponto a construtora envia o pedido de licenças à prefeitura (o que demora de 4-5 semanas) e quando estas chegam casa começa a ser construída.

6- Banco escolhido começa o processo de envio de documentos para o financiamento e faz-se o Testamento.

            Nesta faze o cliente, já com o contrato de compra e venda em mãos, começa o processo em si de coleta de documentos para envio ao banco escolhido para finalizar o financiamento (as taxas de financiamento nos EUA estão entre 3.99% e 10% de juros "simples" ao ano). Mesmo financiado, o imóvel pode ser quitado, sem juros, a qualquer momento. 

7- Contato com empresa de Design e Decoração

            Durante a construção, recomendamos os clientes a contatar a Studio R Interior Design Inc que é empresa que eu possuo de Design e Decoração.
O proprietário também pode fazer ele mesmo a decoração ou me contratar :-) Já que sou formado em Arquitetura de Interiores nos EUA.


Imagem de uma das casas que decoramos recentemente.
8- Pesquisa de Seguro

            O imóvel vai precisar de seguro então temos parceiros que podem ajudar na escolha da cobertura ideal e o melhor, em português. A escolha da cia e do seguro vai ser exigida pelo banco em algumas semanas antes da entrega das chaves e assinatura do financiamento. A parcela do seguro vem junto com a parcela do financiamento para ser paga todos os meses, assim como o IPTU.

9- Pesquisa de empresas de administração de imóveis de temporada.

            Neste momento é também sábio entrar em contato com pelo menos duas empresas de adm de casas de veraneio, no caso da aquisição deste tipo de imóvel. No site da Drim, há entre a lista dos parceiros, duas empresas que recomendamos.

10- Entrega das chaves, pagamento das custas de financiamento e cartório.

            Se a compra for à vista, paga-se o restante na entrega das chaves que é feita geralmente em um cartório. Paga-se também as custas do cartório, assinam-se documentos e pega-se as chaves da casa. Dia feliz! As custas totais podem ser de 3-8%, sendo 8% no caso dos financiamentos. Nunca sabemos ao certo. Na maioria das vezes, para financiamento, gira em torno de 5-6%, mas já houve casos de 8%.

11- Montagem da casa

             Com as chaves em mãos o dono tem a opção de montar a casa ele mesmo ou entregar uma cópia para Hudson's entrar e fazer a montagem da casa.



Não há milagre. Quanto mais bonita a decoração da casa, mais ela aluga.
Quanto mais cafona, mais dinheiro coloca-se do próprio bolso no negócio.

Decoração feita pela empresa Hudson's Vacation para o Serenity

12- Assinatura de contrato com empresa de locação e administração.

            Casa montada agora é preciso começar a receber os aluguéis. Hora de contratar a empresa de locação e administração e ver qual delas oferece o melhor pacote. A empresa cuida também da ligação da luz, TV à cabo, internet, etc (se o condomínio não tiver já incluído na taxa paga mensalmente).

13- Marketing do imóvel.

            Deixar o imóvel nas mãos da empresa de adm e locação e esquecer não é a melhor estratégia de locação. Os proprietários que têm mais de 90% de taxa de locação no ano fazem website para casa, cartões de visita, criam uma página no Facebook e anunciam em blogs. Quem compra comigo ganha um ano de anúncio grátis no meu blog. Todos os clientes do blog com anúncio com mais de 1 ano tem mais que 80% de locação, sendo que uma das casas (que não vou dizer qual é) tem taxa 96% e espera de 14 meses para locação. Sim, pode ser um negócio muito lucrativo se for feito da maneira certa. 


Anuncios do meu blog. Alguns de meus clientes informaram
que recebem em média 40 cotações por mês vindas daqui
O record vai para a Rita que recebe 10 emails por dia vindos
do blog.
14- Abertura de empresa LLC (Limited Liability Company) e transferência do imóvel para o nome da LLC.

           Hoje pode-se abrir a LLC antes mesmo de sair o financiamento e já comprar a casa financiada no nome da LLC. Se a compra for à vista, é bom abrir a LLC antes mesmo de fazer o contrato de compra e venda e já comprar no nome da LLC. Economiza-se a taxa de tranferência que é de 0,7% do valor do imóvel.

          O processo parece longo e complicado, mas saiba o leitor, que eu, da data que o cliente me contatou por email até a entrega das chaves e o imóvel já alugando, passando por todo esse processo, foram 18 dias. É lógico que a venda foi à vista de um apartamento já mobiliado. E com respeito à isso, o que é melhor? Um imóvel de revenda ou um novo? Falarei sobre isso em um post futuro.

              Há muitos outros casos, e cada cliente tem um necessidade diferente. Há os clientes, como já mencionei que estão se mudando para Orlando e região. Estes precisam, muitas vezes, residir em bairros que tenham boas escolas, pois não é permitido nos EUA, crianças estudarem em uma escola fora dos limites do bairro em que mora (no caso das escolas públicas). Estes clientes precisam viver em áreas residenciais. Se desejam que seus filhos estudem em escolas nota A, é preciso morar em um bairro nota A. Não há como conseguir um imóvel de 100 mil dólares em um bairro que tenha escolas nota A (pelo fato que grande parte do IPTU do imóvel vai para a escola). Para esses clientes, o processo é diferente. Procura-se primeiro as escolas, depois os bairros e depois as casas. Há novas comunidades em Windermere e Winter Garden com casas novas em áreas com escolas nota A começando em 220 mil até 800 mil dólares. 

                   Caso deseje investir em um imóvel em Orlando para morar, para férias ou mesmo para alugar, entre em contato comigo. Será um prazer poder ajudar

rs_alves@hotmail.com ou studiorinteriordesign@gmail.com


Abs a todos!


22 comentários:

  1. Ótimo post, Renato! A Money Corp tb envia dinheiro para outras finalidades não-imobiliárias? Se eu for estudante, consigo mandar dinheiro por eles? Obrigado e abraço!

    Daniel

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    1. Sim Daniel
      Mas para remessas menores que 10 mil há taxas, não sei se compensa. Talvez seja melhor usar Western Union
      Abs

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    2. Obrigado Renato!

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  2. Olá Renato, tudo bem com você? Esse seu post se aplica a casas novas ou em fase de construção apenas? Podemos comprar casas já prontas, "usadas"? Abraço.

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  3. Ola Oestreich
    Este processo é basicamente igual para todos os imóveis. Se for à vista é bem mais simples. Tanto faz pronta, nova ou revenda. No caso das novas para construção, depois da entrada, espera-se a construção que leva de 4-6 meses e o restante só é dado na entrega das chaves. Também não se paga nada até a entrega das chaves, daí passa-se pagar condomínio, iptu, etc.
    Abs

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  4. Adorei o post! Muitas informações úteis, mesmo após já ter passado pelo processo de compra de imóvel à vista e com a indispensável ajuda do Renato...
    Gostei tbm de saber q tenho direito a 1 ano de anuncio gratis! kkkkkk

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    1. Claro! Foi um prazer te ajudar. Assim que seu apto estiver pronto fazemos o anúncio
      Bjs!!

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  5. Renato gostaria muito de conversar com você pelo facebook ou e-mail. Poderia me passar? Desde já muito obrigada

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    1. Brenda mande um email pra mim
      renato@drimproperties.com
      O email estava no post, vc viu?
      :-)

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  6. Ola Renato! Muito bom o seu post. Ouvi dizer que agora eh necessario ter o green card pra ter o mortage aprovado pelos bancos. Tem fundamento isso? Pois tenho visto J1 e estou querendo comprar um imovel aqui no mississippi onde faco meu pos-doutorado. Um abraco e muito obrigado!

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  7. Boa noite Renato,
    Tenho interesse de morar em Winter Garden, mas a priori seria alugando, como faço, você também trabalha com esse tipo de operação ou só venda e locação por temporada?
    Outro caso seria eu decidir comprar, como se consegue o lastro no banco para o financiamento de um imóvel no valor de 250.000 mais ou menos, pois pelo que entendi o banco entra com 60% da operação.
    Obrigado

    Thiago

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  8. Boa noite Renato,
    Amigo tenho interesse de morar em Winter Garden, mas a priori alugando, vc faz esse tipo de operação ou só venda e locação por temporada?
    Outro caso seria eu decidir comprar, como consigo lastro no banco para essa transação onde o banco entra com 60% do valor, consigo isso para imóvel sem credit score?? Abraços

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  9. Boa noite Renato,
    Tenho interesse de morar em Winter Garden, mas a priori seria alugando, como faço, você também trabalha com esse tipo de operação ou só venda e locação por temporada?
    Outro caso seria eu decidir comprar, como se consegue o lastro no banco para o financiamento de um imóvel no valor de 250.000 mais ou menos, pois pelo que entendi o banco entra com 60% da operação.
    Obrigado

    Thiago

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    Respostas
    1. Tiago
      eu só faço venda. Nem temporada eu faco. Para financiar somente se vc estiver no Brasil. Se mudar pra cá não dá mais. Só se provar que tem renda no Brasil.
      Os bancos financiam no máximo 65%
      Abs

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  10. Se eu compro um imóvel de 300.000 dólares avista facilita em algo no visto?

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  11. Se eu compro um imóvel de 300.000 dólares avista facilita em algo no visto?

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  12. Se eu compro um imóvel de 300.000 dólares avista facilita em algo no visto?

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  13. Dear Renato, I looking for a home in Portland, OR. Can You help me ?

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    1. Joaa
      Nos EUA os corretores só podem trabalhar no estado em que tiraram a licensa. Eu não tenho licença no estado de Oregon

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  14. Boa tarde Renato.
    Qual seria o preço mínimo dos imóveis para compra ? E eu teria que possuir o visto para comprar um imóvel e colocá-lo para aluguel ?

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  15. otimo post cai aqui de paraquedas, super explicativo e dinâmico de facil entendimento, em breve entrarei em contato para a realização desse sonho, senti confiança em voce.
    parabens renato ate breve.

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  16. Queria saber como eu alugaria uma casa para pelo menos 2 anos ?

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Etiqueta cai bem em qualquer lugar, até na internet. Seja educado ao comentar e perguntar. Olá..., meu nome é..., por favor e obrigado são palavras que ainda estão em uso e mostram cordialidade. Afinal, o blog não é balcão de informações de shopping e embora eu esclareça as dúvidas de todos de bom grado, não ganho nada para isso.
Obrigado por comentar e abração!

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