GUIA PARA ALUGAR UM IMÓVEL PARA PASSAR SUAS FÉRIAS

Oi pessoal! Meu nome é Leila, e quem acompanha o blog há algum tempo já deve ter lido o post  sobre a minha aventura que foi comprar um imóvel em Orlando. Foi assim que me tornei amiga do Renato e do Robert, que, mesmo sem serem ainda corretores, foram de fundamental importância para que eu adquirisse o imóvel! Sou muito grata a eles por isso!

Para quem ainda não leu esse post, está aqui

Hoje, quase 2 anos, e dezenas de locações depois, já posso dizer que tenho alguma experiência nesse assunto. Vários dos meus hóspedes viraram amigos, e alguns até já voltaram mais de uma vez. Isso é muito gratificante!

Recebi centenas e centenas de e-mails de pessoas interessadas em alugar um imóvel residencial para passar as férias em Orlando. E nesses e-mails fui percebendo que algumas perguntas e situações se repetiam tanto que eu tive a ideia de escrever um texto para orientar as pessoas interessadas em locação residencial para férias nos EUA. Essa opção ainda é um mundo desconhecido para muitos brasileiros. Ainda não estamos muito acostumados a isso, ao contrário dos próprios americanos, dos canadenses e dos europeus.

Vou abordar aqui as situações mais comuns e tentar passar um pouco da minha experiência em locações de CURTA TEMPORADA. Porém, quem pretende morar mais do que 6 meses em Orlando não poderá se guiar por este texto. Para morar em Orlando será necessária uma locação de LONGA TEMPORADA, que não será tratada aqui por ser totalmente diferente.

LOCALIZAÇÃO

Muita gente me escreve perguntando se o meu apartamento fica perto da International Drive. O que muita gente não sabe é que em Orlando, mais especificamente na área da International Drive, é proibido locação residencial de curta temporada (short-term rental). O motivo seria um acordo entre a Prefeitura e os donos de hotéis, para evitar competição. Na área da International Dr somente são permitidos os long-term rentals, cujo prazo mínimo é de 7 meses (porque um turista só pode ficar até 6 meses). A exceção é o Vista Cay, porém o tamanho máximo de imóvel lá são as townhomes de 3 qtos sem piscina. Existem também alguns apart-hotéis, como o Floridays e o Parc Corniche, que não tem casas, apenas apartamentos.

Então, o grosso das locações residenciais de curta temporada, especialmente casas com piscina, está em Kissimmee, e, em menor número, em Lake Buena Vista.

Não posso deixar de dizer que eu mesma estava bitolada na Int. Dr e queria porque queria comprar algo perto. Mas o Vista Cay é caro (e não tem entrada com equipe de segurança – qualquer pedestre entra – eu fiz isso), e as outras opções não eram residências. Eram os apart-hotéis que mencionei ou mesmo hotéis vendendo seus quartos. Fazendo aqui um aparte, gostaria de dizer que isso é uma grande jogada...para os hotéis, não para o futuro proprietário.  Os contratos de administração são simplesmente extorsivos e em alguns deles, o proprietário só tem direito a ficar 15 dias por ano em seu próprio imóvel ! O proprietário, coitado, paga todas as despesas (manutenções, substituições, limpezas, reparos  etc etc ), e o hotel ainda embolsa uma fatia bem grossa do valor da locação. “Legal”, né ?

Voltando ao meu caso, foi duro aceitar que eu teria que comprar em Kissimmee. Mal sabia eu que comparando as redondezas de Kissimmee com as da International Drive, Kissimmee dá um banho.  A US 192 (Irlo Bronson) tem praticamente todos os restaurantes que tem na International Drive, e todos bem mais tranquilos. Supermercados idem, todos bem abastecidos, organizados e limpos. E as grandes lojas, como a Best Buy, a Ross, a Marshall´s e a Dollar Tree todas com um bom estoque, ao contrário das que ficam na Int. Dr, que estavam depenadas. E em relação a Shoppings e Outlets, na minha opinião o The Loop e o Lake Buena Vista Factory stores dão de 10. Sem falar que o Premium Vineland é pertinho ! Hoje em dia evito ao máximo passar pela International Dr. Quase sempre engarrafada (perde-se um tempão para circular por lá),  com  restaurantes lotados e lojas desfalcadas (além de lotadas).

E para os que dizem que a área da International Drive é próxima do Sea World e da Universal, eu pergunto: e da Disney ?  Não adianta cobrir a cabeça que vai descobrir o pé. Kissimmee fica muito perto da Disney e, obviamente, mais distante da Universal e Sea World. E vice versa.

PAGAMENTO

Muitos desistem da locação quando ficam sabendo que em todas as locações residenciais de curta temporada em que se trata diretamente com o proprietário ou sua administradora, o pagamento total é feito entre 60 e 30 dias antes da data de check-in. Mas o motivo é muito fácil de entender.

As locações residenciais não tem a alta rotatividade dos hotéis. Em caso de alguma desistência, não é nada fácil para um proprietário ou administrador repor uma hospedagem cancelada. Embora a procura seja grande, é difícil aparecer outra locação exatamente nos dias da que foi cancelada. Quantas e quantas vezes reservas potenciais são inviabilizadas porque se sobrepõem por apenas 1 dia a outra reserva já feita. E o proprietário termina no prejuízo, pois as despesas não vão deixar de existir se o imóvel não for alugado naquele período.

Esse é o motivo do pagamento adiantado. E por isso também existe a política de cancelamento, que varia de proprietário para proprietário. Porém, em todas elas, quanto mais próximo da sua data de chegada for o cancelamento, menos dinheiro vai ser devolvido, chegando ao ponto de nenhuma quantia ser devolvida. Todo proprietário tem despesas na manutenção de sua propriedade, e essas despesas não são poucas. Caso o dinheiro fosse devolvido a um hóspede que desiste na última hora, isso quebraria o locador.

Para os que querem ou precisam contar com a possibilidade de cancelamento na véspera, e pagamento somente após o check-in, esse tipo de locação não é o ideal. Essas pessoas deverão procurar hotéis ou agencias de turismo.

Os pagamentos, na maioria esmagadora dos casos, são feitos por meio de cartão de crédito internacional, que deverá estar liberado junto á operadora para despesas em dólares nos EUA.  Muitos querem fazer o pagamento em reais e depositar o dinheiro no Brasil. As agencias e os sites de viagem fazem assim, mas não um proprietário que cuide pessoalmente de suas locações.

O motivo é que as despesas com a manutenção do imóvel são em dólares e ocorrem nos EUA. E ainda tem o imposto de renda americano, que todos os proprietários são obrigados a declarar. Se um proprietário recebesse aqui no Brasil teria que a todo momento estar fazendo contratos de cambio bancário para mandar o dinheiro para lá, a fim de cobrir as despesas.

PREÇO E SEGURANÇA

Já perdi a conta de pessoas que escrevem pedindo uma cotação e depois respondem (quando respondem) que o Hotel X (de 5ª categoria) é bem mais barato.

No aspecto PREÇO, e tomando meu imóvel como exemplo, você pode esperar que um imóvel com 100 m2  com sala, 2 quartos, 2 banheiros, cozinha completa, lavadora e secadora custe o mesmo que um quarto de hotel com cerca de 40m2 e apenas 1 banheiro, um microondas e um frigobar ? Claro que não, certo? Errado, custa mais barato sim. Mas custa mais barato do que a hospedagem em um hotel de nível razoável a bom. Um hotel desses não sai por menos de U$ 120-150 por diária, na baixa temporada. Se for hotel da Disney, então, nem se fala.

No primeiro momento, tudo o que as pessoas veem é o preço. Mas, se pararem um pouco e pensarem em alguns aspectos, perceberão as vantagens do imóvel residencial. Acredito que todos os leitores, assim como eu, já se hospedaram em quartos de hotéis com o restante do grupo ou familia. A situação mais comum é a de um casal com 2 filhos.  Imagine passar as férias com todos dentro de um quarto pequeno, com apenas 1 banheiro, sem espaço e sem conforto. Em algum momento vai rolar um stress ! Isso ocorre até nos carésimos hotéis da Disney. Na maioria deles, tirando a linda tematização Disney, o que sobra ? Um quarto minúsculo com 1 banheiro, microondas e frigobar (quando não são cobrados a parte). Os pais querem descansar e as crianças querem ver TV ou brincar com seus novos brinquedos, claro!!  Só há 2 soluções. Ou os pais impõem silencio e as crianças ficam frustradas ou então deixam rolar solto e não conseguem descansar para recuperar as energias. Isso nunca aconteceria em um imóvel residencial. Os pais tem todo o conforto, sossego e privacidade, sabendo que as crianças estão logo ali, no outro quarto, ou na sala, se divertindo.  Isso não tem preço !

Sobre o aspecto SEGURANÇA, não conheço nenhum hotel com equipe de segurança 24 horas na entrada, controlando toda e qualquer entrada de carros ou pessoas. Gostaria até de saber se existe algum hotel nesses moldes. Caso exista, imagino que a diária seja  muito mais cara do que a diária de um imóvel residencial.

O Renato já escreveu um post sobre assaltos nos hotéis de Orlando, que pode ser lido aqui

Vários dos hotéis de Orlando são daquele tipo em que a Administração fica em um prédio a parte e os quartos em outro (s) prédio (s), geralmente todos voltados para a parte externa. Será que alguém se sente totalmente seguro em um local assim?  E mesmo quando a entrada é única, passando pela recepção, será que  alguém da recepção vai pedir identificação a alguém que entra ou perguntar para onde vai? Pela minha experiência, acredito que não. Nem nos hotéis da Disney.

Já em um bom resort, do tipo “gated & manned” (explicação mais abaixo), existe equipe de segurança na entrada controlando a entrada tanto de automóveis quanto de pedestres, pedindo identificação e o endereço para o qual a pessoa está se dirigindo.

Então eu pergunto: Quanto valem a segurança e o conforto de um hóspede? Valem menos ou valem mais do que pagar uma diária baratinha? A decisão cabe a cada um. E as consequências também.

TIPOS DE RESORTS E COMMUNITIES

Agora vou falar sobre as pessoas que escrevem dizendo “alugamos uma casa no resort X bem mais barato”.

Existem basicamente 3 tipos de resorts (ou communities, como eles chamam também).

1 - As totalmente abertas, onde qualquer carro ou pedestre podem entrar,

2 - as que tem um portão que controla apenas a entrada de automóveis, mas não de pedestres (chamadas de “gated communities” ) e

3-  as que, além de portão, também tem equipe de segurança 24 horas, controlando entradas de automóveis e de pedestres (chamadas de “gated & manned”)

É claro que o terceiro tipo vai custar mais caro do que os 2 primeiros. Não há o que discutir.

E a LOCALIZAÇÃO do resort também é um aspecto importante. Como em qualquer cidade, existem áreas menos seguras em Kissimmee. Estas, em sua maioria, ficam na área a LESTE da I-4, depois que passa de Celebration. Ali é o começo de uma área cheia de prédios abandonados, que foram invadidos por sem-tetos. Tornaram-se áreas de tráfico de drogas e prostituição. Tanto que os imóveis a venda nestas áreas custam muito mais barato do que em outras partes de Kissimmee ou Orlando.

Então, voltando a pessoa que alugou uma casa bem baratinha, quando eu pergunto qual o nome do resort e se tem entrada com equipe de segurança 24 horas, a resposta é sempre a mesma: ou ficam nas áreas mencionadas ou tem no máximo entrada com portão operado por código. E às vezes, as duas coisas juntas. Não é de se admirar que custem mais barato!

SELF-CATERING

Que diabos é isso?? É uma expressão do idioma inglês que significa que o hóspede toma conta de si. Nós brasileiros (ao contrário dos americanos, canadenses e europeus), ainda estamos acostumados com o esquema de hotel, onde tem arrumadeira todo o dia. Mas, pode-se dizer que isso é uma vantagem do hotel sobre o imóvel residencial? Claro que não !

Basta lembrar o que essas arrumadeiras fazem. Basicamente arrumam as camas, pegam as toalhas usadas e dão um jeitinho no quarto e banheiro. Qualquer um pode fazer isso em menos de 5 minutos ( se quiser fazer). Mas não é só isso: muitas dessas faxineiras são olheiras de quadrilhas especializadas em furtos a turistas. Como é que essas quadrilhas sabem direitinho quais hóspedes compraram coisas caras ? Visão de Raio-x ? Não. Alguém conta a eles. Quem?

Então, quem opta por locação residencial é quem não quer saber de pessoas estranhas entrando e xeretando tudo. É quem não quer ficar se estressando com guardar tudo dentro das malas antes de sair para os passeios.  É quem não quer sair com aquele medinho lá no fundo: será que vão roubar alguma coisa das malas enquanto estamos fora? Será que vão roubar as malas ???

No entanto, várias pessoas me escrevem perguntando se tem serviço de limpeza diário. Não tem. Quem vai ficar muito tempo, até pode tratar com a administração do apartamento (que não é a administração do resort) uma faxina no meio da estadia. Que é paga a parte. Na minha experiência, quase ninguém contrata.

Tudo o que se pede aos hóspedes é que coloquem as toalhas usadas na lavadora e depois na secadora. Idem se trocarem as roupas de cama. Será que é pedir muito? Até porque não precisa fazer isso com as últimas toalhas e roupas de cama, pois o pessoal da limpeza faz, depois da saída do hóspede.

ECONOMIA NAS REFEIÇÕES

É claro que quem está em uma residencia pode fazer todas as refeições fora de casa, se quiser. Mas é bom saber da ECONOMIA (média de 300 dólares por semana) que farão ao fazerem algumas (só algumas !) refeições em casa. Para o café da manhã, pães, frios, sucos, laticínios e frutas podem ser comprados a ótimos preços em supermercado e guardados na (grande !) geladeira.  Sem falar no jantar. Sair cansado de um dia inteiro de parques, e ainda ter que procurar um restaurante, especialmente com crianças, é duro. Achar um local, esperar mesa, acomodar todo mundo, esperar todo mundo escolher, fazer o pedido, esperar o pedido (demora!!!), comer, pagar, pegar o carro e voltar pra casa. Nem se compara a chegar em casa e preparar rapidamente uma refeição semi pronta e de excelente qualidade. Depois, é só colocar a louça suja no lava-louças e pronto.

Dificilmente isso poderá ser feito em um hotel. Geralmente nem geladeira tem, e sim um frigobar pequeno, onde não cabe nada. Quando tem “cozinha” (os do tipo “extended stay”), é minúscula, num cantinho do cômodo. E não tem quase nada de eletrodomésticos e utensilios.

As cozinhas residenciais são completíssimas: refrigerador com freezer grande, fogão e forno elétricos, forno de microondas, lava-louça, torradeira, cafeteira, liquidificador, utensílios, louças e copos.

LIMITE DE OCUPAÇÃO

Isso é um assunto muito sério.  Muitas pessoas não se conformam quando digo que existe um limite de ocupação que tem que ser respeitado.

Em Kissimmee, isso é determinado pelo Fire Department (órgão de prevenção e combate a incêndios), e funciona da seguinte maneira: eles calculam 2 pessoas por cômodo. Então, para um apto de 2 quartos e 1 sala (3 comodos), são 6 pessoas, incluindo crianças na contagem. E assim por diante. Isso é essencial para que em uma emergência as equipes possam se movimentar bem e fazer seu serviço. Não pode haver qualquer tipo de obstrução nessa situação.

Como isso é controlado? Tanto o proprietário quanto a administradora tem que saber exatamente quantas pessoas estão hospedadas e seus nomes. Nos documentos que assina ao fazer o check-in, o responsável pela reserva declara que está ciente da capacidade máxima do imóvel e se compromete a não ultrapassa-la.

Porque isso tudo? Porque as autoridades fazem inspeções constantes e aleatórias. E ainda por cima também podem ser acionados por alguém que suspeite de que o limite de ocupação está sendo desrespeitado.

Em caso de flagrante, além da multa pesada imposta ao responsável pela reserva (aquele que se comprometeu a respeitar os limites de ocupação), eles ainda por cima determinam que o excedente desocupe o imóvel. Não tem choro nem vela. Tem que sair mesmo, e sem direito a qualquer tipo de ressarcimento.

AO FINAL DA SUA HOSPEDAGEM

Tanto os proprietários quanto os administradores esperam que os hóspedes, ao final da hospedagem, deixem o imóvel mais ou menos nas mesmas condições em que os encontraram. Lógico que algum lixo, ou alguns alimentos abertos, e as últimas roupas de cama e toalhas usadas são o esperado.

Mas, só para que se tenha uma ideia a que ponto a coisa pode chegar, já houve um caso da equipe de limpeza chegar em um apartamento após ter sido desocupado por hóspedes (brasileiros, infelizmente ) e ficarem tão horrorizados com a bagunça, que chegaram a  fotografar e mandar a foto para a administradora, por acharem que houve algum dano ao imóvel. Felizmente era só bagunça e sujeira mesmo. Nada quebrado. Mas veja a má impressão que ficou!

É claro que esse tipo de hóspede é minoria. Mas o que causa má impressão é o que fica gravado mais intensamente. Porém são minoria mesmo, felizmente. Conversando com outros proprietários e com o staff do resort onde tenho o meu apartamento, os hóspedes brasileiros tem deixado muito boa impressão.

DANOS AO IMÓVEL

Bem, aqui é onde a locação residencial mais se aproxima dos hotéis. Quebrou (ou manchou, ou furtou, ou perdeu) pagou.  A diferença é que a maioria dos proprietários (não é o meu caso) cobra uma quantia como garantia, e que é integralmente devolvida após a hospedagem, caso não seja constatado nenhum dano ao imóvel.  Nos casos em que não é cobrada essa quantia, a Administradora do imóvel age como os hotéis, ficando com os dados de cartão do hóspede, onde debitará eventuais danos ao imóvel ou ao seu conteúdo. Por isso, uma DICA importantíssima é dar uma checada em tudo assim que entrar no imóvel alugado, e comunicar qualquer anormalidade á administradora do imóvel imediatamente.

GENTILEZA E CONSIDERAÇÃO

Como diz o Renato, boa educação cai bem em qualquer lugar. É muito frustrante um proprietário responder um e-mail de um interessado com toda presteza e educação, informando tudo com detalhes, e depois não receber retorno algum. Já chequei com outros proprietários que conheço, e a história é a mesma.

Será que é pedir muito que o interessado dê um posicionamento, seja positivo ou negativo? Caso o interessado desista de alugar o imóvel pelo qual manifestou interesse, não perderá muito tempo para escrever isso e enviar ao proprietário. Nunca se deve achar que o proprietário ficará chateado, e nunca se deve ficar com vergonha de fazer isso. É um direito não querer mais alugar. Pior é o proprietário perder uma outra locação por achar que ainda existe interesse. Isso sim é chato.

E quando houver um real interesse, isso deve ser manifestado, para que não se perca a reserva para outra pessoa. Não é conversa de vendedor! É fato. Meu posicionamento é o de não dizer isso a ninguém, pois vai parecer que estou forçando a barra para que a pessoa feche a reserva. Mas já perdi a conta de pessoas que pedem uma cotação e desaparecem. Depois voltam ao mundo dos vivos e ficam chateadas quando o imóvel já não está mais disponível naquelas datas.

Nesse ramo de locações de curta temporada tudo acontece muito rápido. Um proprietário pode falar a um interessado que suas datas estão disponíveis. Mas o interessado não fecha. O risco é que em seguida pode aparecer outro interessado que resolve fechar na hora (estrangeiros fazem muito isso). Pronto! O primeiro interessado já perdeu aquele imóvel.

Mas não se deve esquecer de que o melhor é reservar somente DEPOIS que as datas de viagem forem fixadas. As locações residenciais não tem a mesma flexibilidade dos hotéis. Se houver um outro hóspede saindo no dia da entrada de alguém que reservou, ou chegando no dia da saída dele, as datas não poderão ser alteradas, e a reserva terá que ser desfeita.

Bem, em linhas gerais, era essa a experiência que eu queria passar aos leitores que se interessarem por uma locação residencial. Espero que tenha ajudado a esclarecer algumas dúvidas.

Sem dúvida, a locação residencial é a melhor forma de hospedagem para férias, quando se dá valor ao conforto, espaço, segurança e economia ! Nenhum dos meus hóspedes quer mais ficar em hotel. Mas não se deve esperar que tudo isso custe mais barato que o mais barato dos hotéis do booking.com, ok?

Abraços a todos e até qualquer hora!

Leila é médica no Brasil e vive no Rio de Janeiro.

 Veja o apartamento da Leila para alugar neste link