quinta-feira, 19 de março de 2015

Como Lucrar com Imóvel de Locação em Orlando



      
           A pergunta mais constante dos meus clientes de venda de imóveis de locação em Orlando é: "Dá pra ganhar dinheiro com imóvel de locação em Orlando?" A resposta, como para tudo na vida é: "Depende"... Para ganhar dinheiro com um imóvel de locação em Orlando e região, alguns detalhes muito importantes precisam ser observados. A casa de veraneio não é uma máquina de fazer dinheiro assim como ações ou investimentos do tipo. Ela pode dar lucro anual sim, mas tem que ser adicionado a este lucro anual, a valorização do imóvel nos EUA.

            Como todos sabem, há anunciantes de casas de veraneio no blog. E eles me relatam suas experiências de tempos em tempos. Cada proprietário tem uma experiência diferente e não é a mesma coisa para todos, por mais que alguns deles queiram dizer que "é assim". Há proprietários que estão satisfeitíssimos com suas casas de temporada e outros nem tanto assim.

            Portanto baseado na experiência de já 4 anos com estes anunciantes aliado a mais 2 anos de vendas em Orlando e região, decidi escrever sobre o assunto neste post para quem estiver interessado em fazer um investimento neste segmento.

            Na minha opinião há 6 fatores que fazem o investimento em aluguel de temporada dar certo.

1- O próprio imóvel.

            O imóvel em si é a primeira coisa que vai fazer diferença na locação. Se o imóvel tiver 2 quartos ou menos, o proprietário tem que reconhecer que o imóvel compete com os hotéis em Orlando. Há hotéis em Orlando que colocam 5 pessoas em um quarto somente. Embora um quarto de hotel (dependendo do hotel e do quarto) não tenha o conforto e privacidade de um apartamento de 2 quartos ele tem a vantagem de fornecer arrumação e café da manhã inclusos na diária, coisas que as casas e apartamentos de temporada não oferecem ou oferecem a um valor adicional.

             Um imóvel de 2 quartos para competir com hotéis não pode ter a diária muito elevada. Porém se o interior for realmente fantástico, a diária maior justifica e muita gente não vai se importar em pagar um valor adicional.

            Estatisticamente, depois que perguntei para as empresas de locação de casas de veraneio (nenhuma delas quis passar a informação por escrito - coisa de americano), o imóvel que mais aluga em Orlando é a casa de 5 quartos. Estatisticamente, o grupo de 10-12 pessoas é o mais frequente que visita a região. Lembrando que no ano passado foram 64 milhões de visitantes em Orlando e região. Então não é uma questão de que há casas demais para alugar. Não há vôos e imóveis suficientes para cobrir esse volume de visitas. Por isso é que, quem tem um bom imóvel, tem agenda lotada de 1 ano. No caso de alguns dos meus anunciantes, 15 meses de espera.

            Uma última consideração é a idade do imóvel. Imóveis novos são mais procurados que imóveis antigos. E a boa notícia é que com a recuperação do mercado imobiliário americano, os imóveis novos estão quase o mesmo preço dos imóveis de revenda.

A casa de 5 quartos é a mais alugada de Orlando.
2- Localização do imóvel.

            A localização também é fundamental. Para os brasileiros, "condomínio fechado" é quase sempre uma exigência. Mas isso está caindo por terra pois os brasileiros já perceberam que Orlando como um todo é relativamente seguro. No entanto, é bom certificar-se de que se for alugar uma casa que esteja em condomínio não fechado, esta casa tenha alarme e câmeras. Sempre há os espertos que querem tirar vantagem dos turistas e embora haja casos de arrombamento de residências para roubo de compras, isso não é frequente e não acontece em casas com alarmes e câmeras.

         Imóveis em resorts (condomínios fechados com piscina, academia, loja de conveniência, etc) são bem procurados embora somente 5% dos que alugam frequentam as amenidades, sabia disso? Principalmente os brasileiros querem aproveitar os parques e compras. Usar a piscina, eles fazem no Brasil. Enquanto que europeus, chineses, japoneses, russos, etc usam as picinas constantemente.

            A proximidade também é um fator a ser considerado. Quanto mais perto dos parques, centros de compras e restaurantes mais atrativo fica o imóvel.

Imóveis em resorts de férias são muito procurados. Mas há também
procura por imóveis em comunidades abertas e seguras. 

3- O interior do imóvel.

            Não adianta muita coisa ter uma casa grande, bem localizada se o interior da casa não atrai, nem mesmo com fotos profissionais. Quando o imóvel não aluga existe alguma coisa errada com ele, queira o proprietário admitir ou não. Eu já tentei falar com jeito para alguns proprietários sobre o imóvel deles, mas estes não quiseram ouvir.

            Eu sei que a grande maioria das mulheres adora decorar. No entanto a decoração da casa não tem que ser o que o proprietário gosta. Tem que ser o que irá fazer a casa alugar. Quanto tempo o proprietário usará a casa por ano? Talvez 10% do ano? Então somente 10% deveria ser de gosto do proprietário. Qualquer coisa que defina demais um ambiente vai atrair uma parcela de pessoas e afastar todas as outras. Por exemplo, um quarto de esportes vai agradar os meninos e meninas que gostam de esportes. Mas vai desagradar todas as crianças que não gostam e todos os adultos que por ventura tiverem que dormir no quarto. A melhor opção é NEUTRO. Nem masculino, nem feminino, etc. É claro, se a casa possui 4 ou 5 quartos de dormir, não há problema em fazer um quarto temático tipo Disney ou outro tema para crianças. 

          Eu já tive clientes me dizendo que ficaram em casas onde a mobília cheirava mal. E cheira mesmo se ela já tem 15 ou 20 anos! É preciso trocar. No final essa pessoa sai falando mal da casa e a casa começa a não alugar mais com o tempo.

            Eu cursei arquitetura de interiores nos EUA e acredite quando eu falo. Precisa estudar para saber combinar cores, tecidos, objetos, iluminação, estampas, colocar móveis nos espaços, etc. A maioria não é dom não, é aprendido. Embora uma pequena parte da população tenha este dom, admita, a maioria acha que tem e não tem. É bom contratar um profissional ou uma empresa de móveis que tenha design incluso no pacote para fazer a decoração profissional. Alguns me dizem: "Minha esposa que decorou, o que você acha?" E eu vou dizer o quê?

            Lembre-se as pessoas querem que a experiência seja perfeita. Elas irão passar a maior parte do tempo na rua, mas querem um ambiente seguro, confortável e bonito para relaxar nos finais das tardes e noites.

Veja as fotos de um apartamento que eu e minha equipe fizemos para um cliente brasileiro. O apto foi adquirido e estava bem desatualizado. Depois da troca de 70% da mobília o apartamento parecia novo em folha. Assim que entrou no mercado começou a alugar como nunca. 


Um imóvel assim não adianta somente trocar o sofá dos anos 80...
O apto depois de um TLC (tender loving care...)
















4 de abril de 2016 -  proprietário vendeu o imóvel por 138 mil dólares
A média dos aptos alí é de 100 mil

4- Os valores da diária.

            Tem-se que praticar os valores do mercado. Se o mercado está alugando por 150 a diária, não adianta colocar 250 que não vai alugar. A não ser que o proprietário não esteja querendo ter ocupação máxima e preservar mais a casa, isso também acontece. Se o imóvel tem um interior magnífico, justifica a diária mais cara e os prospectivos clientes vão entender perfeitamente.

5- Escolher bem a empresa de locação e administração de imóveis de temporada.

            Para aqueles que não vivem no país ou que vivem em estados afastados é preciso contratar uma empresa de administração e locação. As taxas que estas empresas cobram variam de 10-30% do valor das diárias adicionado a um valor mensal para administração das contas da casa. Quanto mais barata a taxa retirada do aluguel, pior o serviço da administradora. Aqui o provérbio "o barato sai caro" se aplica perfeitamente. Uma empresa que cobra 30% dará assistência constante e a casa será anunciada não somente nos EUA mas em outros países pois estas empresas mantém websites em outros países. Uma empresa que cobre 10% vai ter um website local e se não tem muito interesse na propriedade. 

            Há dezenas de empresas de administração e locação de imóveis de temporada. E nelas há diversos pacotes também que podem ser escolhidos. Por isso, em visita à cidade, "entreviste" várias delas para ver qual você acha que vai dar certo para sua casa. E por fim...

6- Fazer propaganda do imóvel.

            Se o proprietário quer ver o imóvel com mais de 90% de locação (e muitos têm...) é preciso fazer propaganda do imóvel. Fazer um blog ou pelo menos um Facebook Fan Page, anunciar em blogs como o meu, outros websites, etc. Também mandar fazer cartões de visita e distribuir a todos que encontra nas filas, na escola, no consultório médico ou dentário etc. Melhor ainda se houver um dos proprietários que esteja envolvido no processo de alugar o imóvel respondendo emails de brasileiros. Nestes casos a empresa cobra só uma parte da comissão e não a comissão total. Eu conheço alguns proprietários pessoalmente que fazendo assim, já conseguiram ter lucro líquido de mais de 10% sobre o valor do investimento!

            As empresas de adm e locação se encarregam de tudo. Do check in, check out, limpeza, conferência de objetos, limpeza de piscina, pagamento de contas, etc. Por isso deve ser muito bem escolhida! Para recomendações, por favor envie um email para mim.

O Desastre
            Quer a receita do desastre em um investimento como esses? É só comprar um imóvel com mais de 10 anos de idade, não trocar nada, não mandar pintar, manter a mesma decoração, deixar o mesmo carpete de 15 anos atrás manchado e cheirando mal, escolher uma empresa administradora "baratinha", não anunciar nem fazer propaganda e por fim ficar no Brasil esperando que o imóvel alugue. Irá alugar eventualmente mas pode ser que não cubra nem mesmo as despesas mensais. Acredite, já vi isso acontecer inúmeras vezes. O fato do proprietário, sua família e "amigos" acharem que o imóvel é ótimo e que a decoração é linda, não  é indicador necessariamente que o imóvel seja tais coisas.

            É possível sim ganhar dinheiro com um imóvel de locação de temporada em Orlando e ainda ganhar com a valorização do mesmo. Os especialistas dizem que a valorização atual é aproximadamente 1% ao mês (recuperação depois da crise) e que o mercado ainda irá valorizar 30% até 2018. Depois disso a valorização acompanhará o crecimento da economia americana, ou seja, por volta de 5% ao ano. 

       Se desejar adquirir um imóvel em Orlando e região entre em contato comigo no email rs_alves@hotmail.com
Grande abraço!

          

9 comentários:

  1. Ahá, descobri onde você mora!

    ResponderExcluir
  2. E nada, só achei a rua mesmo, hehehe.

    ResponderExcluir
  3. "Indiana's Governor Signs 'Religious Freedom' Bill
    MARCH 26, 2015"

    Bom dia! Agora tem uma lei em Indiana que garante às empresas o direito de negar atendimento aos gays. A imobiliária atende gays? Como sabe se é ou não gay? Aquele amigo do seu irmão parece gay, ele não seria atendido? Em uma compra de imóvel podem negar financiamento se o comprador é gay?

    Obrig

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Darcy
      Essa é uma lei para Indiana e está cusando o maior bafafá.
      Eu realmente não sei, mas no caso são estabelecimentos que pertencem à pessoas religiosas. Uma confeitaria pode se negar a fazer um bolo de casamento para um casamento gay. Mas se não souber, melhor não falar.
      Na Flórida não é assim e essa lei de Indiana vai cair logo logo
      Free your mind!
      Abs

      Excluir
  4. Adorei esse post. Nao existe milagre para nada na vida... muito bem escrito e na lata, assim como tantos outros seus. Adoro ler seu blog, volta e meia gasto uns bons minutinhos por aqui. Abraços, Juliana Assreuy

    ResponderExcluir
  5. Boa noite Renato,
    Primeiramente parabéns pelo post, segundo gostaria de fazer uma pergunta já que mora e conhece os bairros de Orlando estou indo, provavelmente, em março e me ofereceram um apto de 2 dorm no Winter Park por 50 mil dólares.
    Minha dúvida é: este bairro é bom? O preço é justo? E se for muito velho o imóvel com problema eu possa ter futuramente?
    Muito obrigada!
    Fico no aguardo de sua ajuda.
    Att;

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olha Sheila
      Não há milagres nos EUA. Um apto de 50 mil é em áreas de extrema baixa renda e muito provavelmente perigosos.
      Por favor leia este post
      http://brasileirovivendonoseua.blogspot.com/2015/02/morar-em-orlando.html

      Excluir

Etiqueta cai bem em qualquer lugar, até na internet. Seja educado ao comentar e perguntar. Olá..., meu nome é..., por favor e obrigado são palavras que ainda estão em uso e mostram cordialidade. Afinal, o blog não é balcão de informações de shopping e embora eu esclareça as dúvidas de todos de bom grado, não ganho nada para isso.
Obrigado por comentar e abração!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...